Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar; kirasını ödemeyen kiracı, sözleşme koşullarına aykırı kullanım, kira bedelinin tespiti ya da tahliyeye direniş gibi birbirinden farklı sorunları kapsayabilmektedir. Bu sorunların büyük bölümü, taraflardan birinin hukuken ne yapabileceğini bilmemesinden kaynaklanır. Kira hukukunda yasal sınırlar, başvuru yolları ve usul kuralları belirlidir; doğru adımın zamanında atılması uyuşmazlığın boyutunu doğrudan etkiler.
Erzurum’da kira hukuku kapsamında kiraya veren ve kiracı adına avukatlık hizmeti veren Avukat Harun Raşit Özdemir, uyuşmazlık türüne göre dava öncesi hukuki değerlendirmeden yargılama sürecinin yönetimine kadar süreci takip etmektedir.
Erzurum’da Kira Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek
Kira uyuşmazlıkları, tek tip bir sorundan ibaret değildir. Sözleşmenin kurulması, kira bedelinin belirlenmesi, tahliye, tazminat ve icra gibi farklı evrelerden oluşan bir süreç söz konusudur. Erzurum’da kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda hukuki destek alınması; doğru mahkemede, doğru yöntemle ve doğru süre içinde hareket edilmesini sağlar.
Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri (TBK m. 299 vd.) hem kiraya veren hem de kiracıya yönelik somut hak ve yükümlülükler öngörmektedir. Bu hükümlerin uygulanması; sözleşmenin türüne, tahliye sebebine ve tarafların tutumuna göre farklılık gösterebilmektedir. Uyuşmazlığın başından itibaren doğru hukuki zemine oturtulması, ilerideki dava ya da icra süreçlerinde belirleyici rol oynar.
Kira Hukuku Avukatının Baktığı Uyuşmazlık Türleri
Kira ilişkisindeki uyuşmazlıklar hem kiraya veren hem de kiracı tarafından doğabilmektedir. Her iki tarafın hukuki pozisyonu ve başvurabileceği yollar birbirinden farklıdır.
Kiraya Veren (Mülk Sahibi) Adına Takip Edilen İşler
Kiraya veren açısından en sık karşılaşılan sorunların başında kiracının tahliyesi gelmektedir. Kira borcunun ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım, ihtiyaç, on yıllık uzama süresinin dolması ve kiracının yazılı tahliye taahhüdü gibi sebepler tahliye davası açılmasını mümkün kılmaktadır. Tahliye sebeplerinin ayrıntılı incelemesi ve hangi yolun somut durumda uygulanabileceği, tahliye davası sayfasında ele alınmaktadır.
Bunların yanı sıra kira bedelinin güncellenmesi, kira sözleşmesinde yer alan hükümlerin icrasına yönelik işlemler ve kiracının mülke verdiği zarar nedeniyle tazminat talepleri de kiraya veren adına yürütülen süreçler arasındadır. Kiracının taşınmazı haksız biçimde işgal etmeye devam ettiği durumlarda ecrimisil (haksız işgal tazminatı) gündeme gelebilmektedir.
Kiracı Adına Takip Edilen İşler
Kiracı cephesinde en belirgin sorun, fahiş kira artış talepleriyle karşı karşıya kalınmasıdır. Yasal sınırı aşan artış taleplerinin iptali ya da kira bedelinin yargı yoluyla tespiti bu kapsamda değerlendirilmektedir. Kira artışı ve tespit davalarına ilişkin ayrıntılı bilgiye kira tespit ve kira artış (uyarlama) davası sayfasından ulaşılabilmektedir.
Kiracı açısından karşılaşılan diğer sorunlar; kiraya verenin sözleşme süresinden önce haksız tahliye girişimi, depozito iadesinin yapılmaması, kiralananın sözleşmede vaat edilen nitelikte teslim edilmemesi ve tamir-bakım yükümlülüklerinin yerine getirilmemesidir. Bu durumlarda kiracının hakları TBK çerçevesinde güvence altındadır.
Kira Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıkların Çözüm Yolları
Kira uyuşmazlıklarında dava açmak her zaman ilk tercih olmak zorunda değildir. Taraflar arasındaki anlaşmazlık kimi durumlarda ihtarname, müzakere ya da arabuluculuk yoluyla dava aşamasına gelinmeden çözüme kavuşturulabilmektedir. Uyuşmazlığın niteliğine göre doğru yolun belirlenmesi hem zaman hem de maliyet açısından belirleyici olur.
Yargıya taşınması gereken uyuşmazlıklarda ise görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Kira tespit, tahliye ve tazminat talepleri bu mahkemede görülür. İcra yoluyla çözüm ise özellikle kira borcunun tahsilinde etkin bir yol olarak öne çıkmaktadır.
Dava Öncesi Arabuluculuk Zorunluluğu
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenlemeyle (6325 sayılı Kanun m. 18/B) birlikte kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava şartı hâline getirilmiştir. Bu tarihten itibaren kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açılması mümkün değildir (İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliye bu şartın dışındadır); öncelikle arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.
Zorunlu arabuluculuk; hem kiraya verenin açacağı tahliye davası hem de kiracının açacağı kira tespit davası için geçerlidir. Sürecin usule uygun yürütülmesi, dava açılabilmesi için ön koşuldur. Bu koşulun sağlanmaması hâlinde dava usul yönünden reddedilebilmektedir.
Kira Dava Sürecinin Yürütülmesi
Kira hukuku uyuşmazlıkları; sözleşmenin türüne, tarafların tutumuna ve talep edilen sonuca göre farklı usul ve esasa tabi olabilen bir alan olduğundan, sürecin başından itibaren hukuki destek alınması önem taşımaktadır. Erzurum’da kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda büromuz; ihtarname hazırlanmasından arabuluculuk sürecinin yönetimine, dava dilekçesinin yazılmasından icra takibinin başlatılmasına kadar her aşamada hizmet vermektedir.
Erzurum Yakutiye merkezli büromuz aynı zamanda gayrimenkul hukuku alanında da uyuşmazlık takibi yürütmekte; kira hukukunu bu daha geniş çerçeveyle birlikte ele almaktadır. 2015’ten bu yana Erzurum Barosu bünyesinde faaliyet gösteren büro, Yakutiye Kaymakamlığı Tüketici Hakem Heyeti’nde de Erzurum Barosunu temsilen üye-hakemlik görevini sürdürmektedir.
Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlığınızda hukuki değerlendirme almak ve süreci doğru adımlarla yönetmek için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; özellikle süreler ve başvuru koşulları zaman içinde değişebileceğinden, kesin bilgi ve kendi durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Kiracımı hangi sebeplerle tahliye ettirebilirim?
TBK’da kiraya verene tahliye hakkı tanıyan başlıca sebepler şunlardır: kiracının kira borcunu ödememesi, kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması veya devretmesi, on yıllık uzama süresinin dolması (konut ve çatılı işyerlerinde), kiraya verenin ya da eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin mülke ihtiyaç duyması ve kiracının kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesi. Her sebep farklı bir usule ve süreye tabidir; somut durumunuza göre hangi yolun uygulanabileceği değerlendirilmelidir.
Kira artışında TÜFE sınırını aşan artış talep edebilir miyim?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz (TBK m. 344/1). Sözleşmede bu sınırı aşan bir artış kararlaştırılmış olsa dahi yasal üst sınırı aşan kısım geçersizdir. Kiraya veren, kural olarak bu sınırın üzerinde artış talep edemez; ancak beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira tespit davası (TBK m. 344/3), olağanüstü durumlarda ise uyarlama davası (TBK m. 138) yoluyla farklı bir düzenlemeye gidilebilir.
Kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk, dava şartı olarak öngörülmüştür. Tahliye, kira tespit ve benzeri uyuşmazlıklarda önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir. Arabuluculuk sürecinde uzlaşı sağlanamazsa dava açma hakkı doğar; bu adım atlanarak açılan davalar usul yönünden reddedilebilmektedir.
Kirasını ödemeyen kiracı için hangi yola başvurmalıyım?
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı iki temel yol mevcuttur: icra takibi başlatarak borcun tahsil edilmesi ya da tahliye davası açılması. İcra yoluyla tahliyede ödeme emrine rağmen borcun ödenmemesi hâlinde tahliye talep edilebilir; dava yolunda ise kiracıya yazılı olarak en az otuz günlük ödeme süresi verilerek temerrüt nedeniyle fesih (TBK m. 315) ya da bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m. 352/2) koşulu aranmaktadır. Hangi yolun somut durumda daha uygun olduğu, sözleşmenin türüne ve kiracının tutumuna göre değişebilmektedir.
Tüm hizmet alanlarımız ve iletişim bilgileri için Erzurum’da Avukat sayfamıza göz atabilirsiniz.
